Crédit immobilier : la crise arrive, chute des volumes octroyés sur fond de hausse continue des taux d’intérêts

Comme attendue, la crise sur le marché de l’immobilier résidentiel se confirme. Le volume des crédits octroyés est en forte baisse. D’un autre côté, les taux de crédit continuent de grimper.

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Qui a dit qu’une hausse de taux d’intérêt était favorable aux banques ?

Les idées reçues sont persistantes. Les banques n’ont jamais autant de bonnes affaires que durant la période de taux d’intérêt au plus bas de leur histoire. Avec des volumes de crédits octroyés époustouflants, les banques ont financé de nombreux crédits avec des marges relativement faibles. N’oubliez pas qu’une banque peut le même euro jusqu’à 12 fois ! Désormais, avec la forte hausse des taux, les banques sont tenues d’augmenter leurs marges, car la demande de crédits est en chute libre. C’est l’effet double lames ! La hausse des taux des crédits immobiliers est amplifiée d’autant.

Des taux doublés en 2022

Du côté des courtiers en crédits immobiliers, c’est la crise qui débute. En décembre, les banques ont été peu nombreuses à mettre à jour leurs barèmes mais celles qui l’ont fait ont encore augmenté leurs taux. Au global, dans certaines banques, les taux ont ainsi plus que doublé depuis le début de l’année 2022. Une hausse bien supérieure aux taux d’usure, ce qui a fortement impacté l’activité de crédits, notamment depuis cet été. Selon les acteurs, ces derniers mois, la baisse est de 25 à 35 % par rapport 2021, quand chez Vousfinancer, en novembre, le nombre de prêts débloqués a reculé de 15 %. Cette situation compliquée pourrait néanmoins s’améliorer temporairement en début d’année prochaine avec la remontée des taux d’usure qui sera annoncée à la fin du mois pour le 1er trimestre 2023.

Peu de barèmes reçus en cette fin d’année mais encore des hausses…

Comme ce fut le cas en novembre, les banques ont envoyé assez peu de nouveaux barèmes, plusieurs établissements ayant fait le choix de suspendre leur production de crédits et le potentiel de hausse étant désormais limité. Les grilles reçues affichent néanmoins encore des remontées de taux de 0,20 point en moyenne ! Sur l’ensemble de l’année 2022, par rapport aux taux affichés en janvier 2022, les taux ont en moyenne plus que doublé, avec des hausses de 1,20 point en moyenne sur 12 mois, une envolée inédite depuis 2017 tant par son ampleur que sa rapidité.


« L’année 2022 se termine ainsi avec des taux qui ont plus que doublé et sont aujourd’hui proches de 2,5 % sur 20 ans. Certaines banques affichent même des taux à 3 % sur 25 ans, pour l’instant inapplicables compte tenu du niveau des taux d’usure. Mais au-delà de la remontée des taux qui restent inférieurs à l’inflation, ce qui est plus préoccupant, c’est la contraction de la production de crédits en raison de la faible rentabilité de cette activité pour les banques dans ce contexte de très forte hausse des taux de refinancement. Une situation particulièrement bloquante en cette fin d’année pour l’ensemble des acteurs du marché immobilier, dont les courtiers, et bien sur les accédants à la propriété…  » constate Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
En décembre les taux moyens sont encore en augmentation à 2 % sur 15 ans, 2,2 % sur 20 ans et 2,4 % sur 25 ans.

Une activité de crédits dans des proportions variables selon les sources...

L’activité de crédits est fortement impactée en cette fin d’année, avec une baisse de la production de crédits désormais incontestable mais variable selon les acteurs… Si l’Observatoire crédit logement CSA fait état d’une chute de production de 36,4 % entre septembre et novembre par rapport à la même période en 2021, selon la Banque de France, la baisse de la production durant cette période n’est « que de 25 % », avec en outre une production mensuelle de crédits à l’habitat quasi-stable ces 3 derniers mois et même en légère hausse en novembre à 19 milliards contre 18,6 milliards en octobre.

Perte d’activités de 20%

Chez Vousfinancer, en novembre, les demandes de crédit immobilier ont diminué de 20 % par rapport à novembre 2021, et le nombre de dossiers finalisés, donc déposés il y a 3 mois environ, de 15 % sur un an. En cause : l’attentisme des emprunteurs qui soit différent leur projet, soit s’autocensurent et le durcissement des conditions d’octroi de crédits.
«  Nous avons constaté une inflexion dans l’activité de crédit dès le mois de juillet, notamment en lien avec la problématique du taux d’usure qui est devenue à ce moment-là particulièrement bloquant. Depuis le mois d’octobre, le ralentissement est plus marqué, avec à la fois un problème de demande de crédit, lié à un attentisme des emprunteurs mais aussi et surtout un problème d’offre de crédit avec des banques qui ont tout bonnement fermé le robinet du crédit…  » explique Julie Bachet.

Vers une amélioration de la situation en janvier ?

Dans ce contexte compliqué, certains éléments peuvent permettre d’envisager une amélioration de la situation en janvier. En effet, depuis quelques semaines on note une détente du taux d’emprunt d’Etat à 10 ans largement repassé sous la barre des 3 %, son plus haut niveau depuis 2014. Actuellement à 2,23 % (le 2 décembre), ce taux sert en partie de référence aux banques pour fixer le niveau de leurs taux de crédit. Cette forte baisse, si elle est durable, pourrait donc impacter positivement les taux proposés aux acquéreurs, même si étant désormais au même niveau que l’oat 10 ans, ceux-ci restent du point de vue des banques trop bas pour les inciter à prêter…

Taux OAT 10 ans, plus haut récent à 3.02% le 21 octobre 2022 (c) FranceTransactions.com


Par ailleurs fin décembre sera annoncé le nouveau taux d’usure pour le 1er trimestre 2023. Compte tenu de sa formule de calcul - moyenne des taux effectivement pratiqués durant les 3 derniers mois à laquelle s’ajoute une marge d’un tiers - et de la forte remontée des taux depuis le mois d’octobre, il pourrait augmenter significativement, davantage encore que lors de la dernière mise à jour (+ 0,48 point sur 20 ans et plus en octobre). «  Il est raisonnable d’envisager une remontée des taux d’usure de 0,55 point au moins le 1er janvier… Il atteindrait alors 3,60 %, ce qui redonnerait de l’air au marché, et permettrait de faire passer des dossiers de crédit actuellement bloqués car à des taux proposés à 2,50 % ou plus. Pour autant, comme lors de la dernière mise à jour du taux d’usure, le risque est que les banques remontent rapidement leurs taux rendant cette éclaircie de courte durée et pénalisant encore la capacité d’emprunt des acheteurs potentiels » analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers (TAEG) - Données actualisées au 01/12/2022
Durées de crédit Taux élevés (15% apport) Taux moyens (30% apport) Taux faibles (50% apport)
7 ans 2,18 % 1,92 % 1,87 %
10 ans 2,02 % 1,87 % 1,87 %
15 ans 2,78 % 2,27 % 2,15 %
20 ans 3,05 % 2,48 % 2,35 %
25 ans 3,60 %⚠️Taux supérieur au seuil de l’usure de 3.05% 2,58 % 2,55 %
(*) Mise à jour effectuée le 01/12/2022 . Taux assurance incluse d’un taux moyen d’assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d’apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

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